Vender finca hipotecada sin el consentimiento de acreedor

Hay dos apreciaciones:

a) El TS entiende que ese requerimiento formal equivale a una declaración de voluntad unilateral y recepticia. Por tanto, dice que se haga a que llegue a conocimiento del titular del predio sirviente.

b) Un sector de la doctrina entiende que las servidumbres negativas solo pueden ser no aparentes, que no pueden adquirirse por usucapión. Para otro sector, existe contradicción entre el 538 y 537 CC ya que al consistir la servidumbre negativa en una obligación de no hacer, es imposible manifestarlo externamente. Sin embargo, el TS entiende que existe servidumbres aparentes y negativas; lo ha hecho en relación a las servidumbres de luces y vistas entendiendo que cuando se abren huecos en una pared con vistas rectas a la finca vecina, si esa pared es propia y no guarda la distancia de los 2 metros (582 CC), se trataría de una servidumbre negativa.

En nuestro caso, ya que es una servidumbre positiva, el cómputo del plazo, será desde el momento en el cual se empezó a ejercitar la servidumbre, es decir, cuando empezó a evacuar agua en el pozo de dicha tubería.

PRÁCTICA 11

1. ¿Qué podía haber hecho el acreedor hipotecario para impedir que disminuyera el valor de la finca R, y por tanto la garantía de crédito?

La finca R ha resultado perjudicada por haber procedido el propietario de ella, y deudor hipotecario a explotarla desordenadamente. Hay que señalar que en el derecho real de hipoteca inmobiliaria hay que distinguir dos fases:

– La fase de seguridad.

– La fase de realización de valor o de ejecución hipotecaria.

La fase de seguridad: transcurrirá desde que queda constituida la hipoteca, que precisa de su inscripción en el RP para que nazca y despliegue todos sus efectos, hasta el momento del vencimiento de la obligación que dicha hipoteca garantiza, en el que habrá que proceder al pago.

La fase de realización de valor: cuando no se cumple la obligación de proceder al pago, siempre y cuando así lo demande el acreedor hipotecario.

Como el derecho real de hipoteca inmobiliaria se caracteriza, además de un derecho de constitución registral, porque el bien objeto de la hipoteca continua en posesión del deudor hipotecario o en su caso, del hipotecante. Como no es un requisito para la constitución de la hipoteca del traspaso posesorio del hipotecante al acreedor hipotecario, puede resultar que el hipotecante realice actos materiales o jurídicos sobre el objeto de la hipoteca que lo perjudique; con lo que puede ver mermada la garantía el acreedor hipotecario. Por eso, en la fase de seguridad se le reconocen determinadas facultades y acciones para impedir esos comportamientos lesivos al derecho real de hipoteca al acreedor hipotecario. Una de las acciones con las que cuenta el acreedor hipotecario es la que contiene el art. 117 LH que es la acción de devastación. Interpuesta la acción y acreditado por el acreedor hipotecario, el juez procederá a requerir al hipotecante para que cese el comportamiento que perjudica y desvaloriza el inmueble hipotecado, y si es posible a que ponga remedio y por tanto a que restaure el inmueble a la situación que tenía con anterioridad a el ejercicio de esas conductas perjudícales para el inmueble. Si el hipotecante incumple esto, y persiste con su actitud, entonces el juez podrá incluso poner la finca en administración judicial.

El art. 117 LH en el último párrafo señala que esta acción se ventilará a través del procedimiento que establecen los arts. 720 y ss. LEC. Estos artículos se refieren al juicio verbal en la regulación que recibíó la LEC de 1981 ya derogada. Por lo que habrá que reinterpretar ese párrafo conforme a la vigente LEC (7 de Enero de 2000), en la que el juicio verbal aparece regulado en los arts. 437 y ss. LEC.

2. ¿ Se extiende la hipoteca sobre la finca R al edificio construido en ella?

En los arts. 110 a 112 LH se establece a qué otros bienes existentes en la finca hipotecada se extiende la garantía hipotecaria. En estos preceptos se distingue entre la extensión natural y la convencional (mediante acuerdo o pacto):

– Extensión natural: los bienes mencionados en estos preceptos formaran parte de la garantía hipotecaria, siempre y cuando no se haya pactado lo contrario.

– Extensión convencional: implica que los bienes mencionados existentes en la finca hipotecada, quedaran excluidos de la garantía hipotecaria, salvo que se pacte lo contrario. Es consecuencia del principio de especialidad. El objeto tiene que estar claramente determinado cuando se inscribe en la RP, de no ser así, el registrador denegará la inscripción.

2. ¿ Se extiende la hipoteca sobre la finca R al edificio construido en ella?

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