El principio de fe pública registral

Este principio se concreta en una presunción iuris et de iure, por la cual el RP se presume exacto y válido, de modo que el tercero que confía en ese contenido queda totalmente protegido.Esta presunción implica, a su vez, que el tercero adquiere con el contenido y la extensión del derecho que el RP publica, no se viéndose perjudicado al mismo tiempo por todo aquello que no haya accedido al mismo. Esto último se encuentra recogido en el art. 32 LH, el cual dispone que los títulos de dominio y otros derechos reales sobre inmuebles que no estén inscritos o anotados en el RP, no perjudican a tercero. El principio de fe pública registral se encuentra regulado en el art. 34 LH, que establece que si el tercero es de buena fe y adquiere algún derecho de persona que en el RP apareciese con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho, aunque posteriormente el derecho del otorgante pueda anularse o resolverse por causas que no consten en el mismo RP.La buena fe del tercero se presumirá siempre, cabiendo prueba en contrario (que conocía la inexactitud del RP). Sin embargo, los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la de su causante o transferente.Desde el punto de vista del Derecho
Civil, el tercero será aquél que no ha sido parte en un contrato, no siéndole por tanto oponible. No obstante, dicho tercero lo podrá ser en términos absolutos, o lo que es lo mismo:

• Que sea totalmente ajeno al contrato
• O que se trate de un tercero que entrará en relación con los contratantes en un momento posterior.

Sin embargo, tercero en Derecho Hipotecario hace referencia al tercer adquirente respecto de una inscripción registral.

Requisitos para que el tercero goce de protección de la fe registral:

• Se necesita que la adquisición se realice mediante un negocio válido, el cual reúna todos los requisitos materiales y formales exigidos por el ordenamiento. En caso contrario no habrá adquisición.
• Que el negocio sea a título oneroso,no gozando de protección el adquirente a título gratuito, pues no ha sufrido un auténtico perjuicio.
• Quien transmite debe estar legitimado para hacerlo de acuerdo con el contenido de los libros del RP, por lo que será el titular registral.
• Que el tercero inscriba su derecho en el “Registro de ayuda a quien se ayuda”.
• Que el adquirente actúe de buena fe, puesto que si conocía la discrepancia entre la realidad extraregistral y lo inscrito en el RP podría haber evitado el perjuicio.

El principio de legitimación

La publicidad registral es la información que dimana del RP, caracterizada por llevar aneja una importante garantía de certeza pues éste no sólo publica las titularidades, sino que también las garantiza. De esta forma, el RP aparece como el medio técnico idóneo para la publicidad de las situaciones que afectan a los bienes inmuebles en general, siendo el lograr la seguridad del trafico jurídico su fin primordial. En nuestro sistema, la transmisión del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se produce, como sabemos, al margen del RP, teniendo la inscripción carácter voluntario, salvo escasas excepciones, pudiendo producirse realidades diferentes: 1.La inscrita.  2.La que no se ha inscrito.

El principio de legitimación registral se puede definir como aquél que mantiene la exactitud del RP en tanto no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica extraregistral. La legitimación registral es, a su vez, la que deriva de la inscripción y permite a su titular actuar por el mero hecho de tener la inscripción a su favor, prescindiendo, al menos en un primer momento, de si es también el titular real.

 El fundamento del principio de legitimación radica en dos aspectos:

1. La necesidad de protección de la apariencia, para el logro de la seguridad jurídica

2. El principio hipotecario de legalidad, debido a los rigurosos controles a los que se somete al acto de acceder al RP, mediante la calificación registral llevada a cabo por el registrador.

Este principio tiene una serie de consecuencias:

1. Se presume que los asientos del RP producen todos sus efectos y están bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su inexactitud.

En caso de divergencia entre el RP y la realidad jurídica extraregistral, la inscripción queda protegida a través del principio de legitimación, debiendo ser respetada, sin perjuicio de su posible rectificación.

1. Se presume que el RP es veraz, lo que genera una presunción posesoria.2. Se admite la posibilidad de adquisición por prescripción basada en lo que el RP publica, tal y como dispone el art. 35 LH. Esto es la denominada presunción secundum tabulas.3. La inversión de la carga de la prueba: se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral en la forma que determina el asiento, de modo que será quien alegue lo contrario, el que deba probarlo.

En caso de discusión de la titularidad inscrita, se necesitará que se impugne el correspondiente asiento registral.

Se podrán ejercitar las acciones:

Reivindicatoria. Confesoria. Negatoria.