EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
El comprador y el vendedor suelen convenir frecuencia la transmisión de la propiedad o la transmisión de los riesgos tal y como la una o la otra resulta de las supletorias.
Compraventa a calidad de ensayo: El comprador se reserva la facultad de ensayar o probar la cosa para verificar si es apta para el uso que la destina; Si la prueba es satisfactoria, la propiedad se ha transmitido, desde el cambio de los consentimientos, al comprador, que, sin embargo, no adquiere la carga del riesgo sino desde la prueba.
Compraventa a gusto del comprador El comprador se reserva la facultad de aceptar o rechazar la cosa; es el único soberano de la aprobación. Se está en presencia de una promesa unilateral de venta, cuya opción ejerce el comprador al darle su aprobación. La transmisión de la propiedad y del riesgo se efectúa en el día de la aprobación.
Compraventa condicional El comprador se reserva la facultad de restituir la cosa y de resolver así el contrato; es libre para conservar o devolver la cosa comprada. La propiedad y el riesgo pertenecen al comprador. Si el comprado no restituye la cosa, esa situación subsiste. Si devuelve la cosa, la propiedad no se le ha transmitido nunca; pero los actos de administración que haya efectuado se mantienen; y queda a su cargo el riesgo que se haya concretado hasta la devolución. Venta con pacto de retro
La venta con pacto de retro se traduce en una compraventa hecha bajo la condición resolutoria del ejercicio del retracto. – Debe estar en la escritura (contrato) y publicada. – Si es un inmueble no puede exceder de cinco años. – El vendedor ejerce el retracto y los gastos. – Debe entregar un precio superior al precio recibido. – La propiedad y el riesgo corresponden al comprador.
Compraventa a plazos Subsiste cuando el precio es pagadero en varios vencimientos; que, salvo el primero por lo general, son posteriores a la entrega.
Para garantizar al vendedor contra la insolvencia del comprador, el contrato va a acompañado de una cláusula llamada reserva de dominioLocación-compraventa Es un arrendamiento acompañado de una promesa venta; el propietario arrienda una cosa suya durante tiempo determinado, a la expiración del cual el arrendatario tiene la facultad de comprar la cosa a un precio convenido.
Compraventa autoservicio Aquellas compraventas al contado en que la cosa vendida se le entrega al comprador son tomadas por él, (compraventa por libre servicio) antes de su paso por la caja, pueden contener una convencíón implícita que retrase la transmisión de la propiedad y del riesgo hasta el pago del precio.
LA VENTA Y EL PRECIO
Determinación del precio • Se impone en cuanto a su importe. • No es necesario determinar el modo de pago. • Ni concretar el vencimiento del precio, salvo pacto en contrario, es pagadero el día de la entrega. • En cuanto al importe el precio debe ser determinado. • O, que sea determinable fijando sus elementos en el contrato • Precio irrisorio equivale ausencia de precio, que conlleva la nulidad. • La donación con un precio irrisorio que haya querido efectuar el vendedor también es nula según la jurisprudencia.
Efectos de la compraventa
– Contrato consensual, donde existe cambio de consentimientos.
– Transmisión de la propiedad de la cosa vendida.
– La transmisión se da con el consentimiento, mientras que, la entrega de la cosa es una obligación a cargo del vendedor.
Obligaciones del vendedor ✓ Entregar y garantizar la cosa que vende. ✓ La transmisión NO ES UNA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR, porque se da desde el momento que este pacta con el comprador de vender. ✓ La entrega. ✓ La seguridad. ✓ Entrega de la cosa ✓ La entrega no es transmisión de posesión, ni una puesta en posesión del comprador, en efecto, este es poseedor antes de la entrega, desde la transmisión del derecho de propiedad. ✓ Gastos de entrega, Corren por parte del vendedor. ✓ Si es un traslado de la cosa corre a parte del comprador. ✓ Obligación de garantía. Garantía contra la evicción: Garantizar al comprador contra la evicción es asegurarle la “posesión de la cosa vendida”. EL VICIO OCULTO: son los defectos de la cosa vendida que no se revelan por su examen y que impiden al comprador el uso para el cual está destinado.
Obligaciones del comprador: Su única obligación es pagar el precio en el día y en en el lugar convenidos por la compraventa. Y el vendedor entregar la cosa. Así lo estipula el 1650 del CC. Tiempo y lugar del pago: las partes son libres para fijar, el lugar o fecha que sea, y pagos en plazos o pago al instante. Si hace el pago mediante pagaré o letra de cambio, trasladan el momento del pago al día del vencimiento del efecto. Si no han fijado el día en que debe ser pagado, el 1651 dice; el día que se haga la entrega. Gastos de documentos están a cargo del comprador, es decir, honorarios, redacción de escrito, los impuestos de transferencia, registro e inscripción. Es decir, gastos de entrega corren por parte del vendedor. Gastos de retiro por parte del comprador.
EL PRECIO
El precio es la suma debida por el comprador al vendedor en la compraventa.
normalmente lo fija el vendedor, pero en algunos casos lo hace el comprador, como en la venta en pública subasta.
puede estar determinado cuando ya se ha fijado o ser determinable a través de los elementos de la cosa.
Diferentes tipos de precio: 1.– Precio simulado: se incluye un precio en el contrato, pero se oculta una donación, no hay precio real. 2.– Precio disimulado: se pone en el contrato un precio menor para ocultar uno mayor. 3.- Precio irrisorio: es un precio tan mínimo que no existe. 4.- Precio lesivo: precio menor al valor real de la cosa.
LA PERMUTA
Es el contrato por el cual las partes se intercambian derecho o cosas entre sí.
Una parte le hace entrega de derecho o cosa a otra que también le entrega derecho o cosa.
La permuta puede ser: 1.– Permuta sin saldo cuando solo se entrega una cosa por otra cosa. 2.- Permuta con saldo cuando además del intercambio de cosa, la operación se completa con una suma de dinero.
Aspectos comunes entre la permuta y la compraventa: – Es consensual – Sinalagmático – A título oneroso – Conmutativo – Traslativo de propiedad
Efectos del contrato de permuta: En sentido general transmite los derechos permutados y crea obligaciones entre las partes, obligación de entregar y dar garantía contra vicios ocultos y evasión.
EL ARRENDAMIENTO
Es el contrato por el cual una persona llamada arrendador, pone temporalmente una cosa a disposición de otra persona llamada arrendatario, a cambio de una remuneración.
puede recaer sobre inmuebles o sobre muebles.
Arrendamientos rústicos, el conjunto de los bienes arrendados constituye el objeto de una explotación agrícola
Arrendamientos urbanos: a) los arrendamientos de locales para vivienda o para uso personal, y, b) los arrendamientos para uso comercial. (Cuando el arrendamiento urbano consta por escrito, el documento le sirve de prueba. Juramento decisorio y confesión prueban el arrendamiento verbal)
Obligaciones del arrendador: 1.- Obligación de entrega: Debe entregar el inmueble en buen estado de reparaciones, incluso las reparaciones menores. 2.- Obligación de conservación: Durante el arrendamiento, el arrendador debe conservar el inmueble arrendado, en estado de servir para el uso al que está destinado. 3.- Obligación de garantía: Garantizar al arrendatario contra la evicción y los vicios ocultos. 4.- Obligación de seguridad: Obligación de prudencia y diligencia.
Obligaciones del Arrendatario: 1.– Pagar los alquileres. 2.– Usar el inmueble arrendado según el destino previsto. 3.– Conservar el inmueble en buen estado. 4.– Devolver el inmueble al terminar el arrendamiento, devolverlo en buen estado.
El arrendamiento puede ser resuelto judicialmente si una de las partes no cumple las obligaciones. La cláusula resolutoria expresa es inefectiva en nuestra legislación, ya que siempre será necesaria una decisión judicial al respecto, por el carácter de orden público que tienen las leyes sobre inquilinato. Control de Alquileres de Casas y Desahucios.